Главная | Государственная регистрация прав на недвижимое имущество проблемы и

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество проблемы и

В случае уклонения одной из них от регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, принятого по иску другой стороны. Когда же права возникли на основании договоров сделок , хотя и не требующих обязательного нотариального удостоверения, но по желанию стороны нотариально удостоверенных, заявление о регистрации права подает одна из сторон договора[4].

Удивительно, но факт! Это законоположение делает совершенно беспочвенными любые рассуждения о праве собственности инвестора на объект строительства, так как отечественное гражданское право не допускает соединения в одном лице собственника и залогодержателя.

Основаниями для регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения обременения прав на недвижимость и сделок с ним служат: Обязательным приложением к документам, которые требуются для регистрации прав, являются план земельного участка и или план объекта недвижимости. Мировая практика регистрации прав на недвижимое имущество С точки зрения испанского ученого Фернандо П. Гонсалеса, при классификации мирового опыта в области регистрации прав на земельные участки и иную недвижимость можно "установить критерий для обоснованного выбора регистрационной системы: Той, которая при меньшей или равной относительной стоимости предоставляет больше информации и лучшего качества, вследствие чего способствует снижению стоимости информации и в конечном счете сделки.

В итоге - той, которая при равной стоимости производит наиболее мощный регистрационный эффект"[5]. Каждая регистрационная система должна обеспечить надежность и гласность гражданского оборота недвижимости.

В условиях рыночной экономики при отсутствии соответствующих гарантий надежности и гласности со стороны публичной власти данный вопрос решается путем предоставления участниками рынка дополнительных частных правовых услуг, что в конечном счете влияет на стоимость сделки с недвижимостью, определяет продолжительность ее осуществления и надежность совершения.

В германской регистрационной системе права запись в публичном реестре прав на недвижимость является единственным доказательством права на данную недвижимость либо единственным, о котором должен знать субъект, собирающийся заключать сделку, связанную с данной недвижимостью.

Системы регистрации прав на недвижимость в Германии и Испании характеризуются тем, что содержание записи о правах на недвижимость в публичном реестре приоритетно по отношению к различным документам, указывающим на переход прав на данную недвижимость, но не зарегистрированных надлежащим образом. Таким образом, даже ошибочная запись о правах на недвижимость в реестре считается единственно верной до тех пор, пока не будет исправлена в установленном порядке, а лицо, ставшее правообладателем на основании данной записи в реестре, - единственным истинным правообладателем.

Однако принцип, согласно которому все, что записано в реестре прав на недвижимость, верно, влечет определенные сложности при решении вопроса о том, кто отвечает перед подлинным правообладателем при наличии ошибочных записей. В Германии возникновение указанной проблемы предупреждается несложным способом: Иными словами, все заинтересованные лица их права должны быть зарегистрированы в реестре прав на недвижимость должны предоставить формальное, но явно выраженное одобрение текста записи в реестр лицу, осуществляющему регистрацию.

В свою очередь последнее обязано надлежащим образом оповестить всех лиц, которых касаются новые регистрационные записи. Таким образом, если внесенная в реестр запись и ошибочна, все же она сделана с согласия лиц, которые могут понести от этой записи ущерб и потребовать возмещения убытков, а заинтересованные стороны защищают свои права лучше, чем кто-либо. Если согласие заинтересованными сторонами не достигнуто, вопрос о записи может быть разрешен в судебном порядке.

На регистрирующий орган ложится только обязанность надлежащего оповещения всех заинтересованных лиц. Данный порядок надежен с точки зрения защиты прав правообладателей, но для него характерен длительный период осуществления регистрационных действий, особенно если кто-то не согласен с этими действиями и дело рассматривается в суде.

В Испании защита от ошибочной записи в реестре достигается иным способом: Таким образом, регистратор, выполняя свои служебные обязанности, а именно осуществляя экспертизу представленных ему на регистрацию документов, выступает при принятии решения о совершении регистрационных действий как защитник закона. Иными словами, для осуществления волеизъявления субъектов гражданско-правового оборота недвижимости в целях достижения правовых последствий вещного характера необходимо внешне проявляющееся событие в виде формального акта публичной власти - внесение регистрационной записи, фиксирующей действительность сделки отчуждения недвижимости.

Регистрационная система, используемая в поземельных книгах, согласно ГГУ, построена на следующих принципах: Все вопросы, связанные с регистрацией указанных прав, регламентируются в Германии Положением о поземельных книгах, принятым 24 марта г.

Читать популярные статьи на сайте

В соответствии с ним поземельные книги ведутся специальными поземельными учреждениями, действующими при общих судах первой инстанции по месту нахождения объекта недвижимости. В этих учреждениях регистрацией прав в поземельной книге занимаются регистраторы, прошедшие курс специального обучения.

Они независимы при принятии решений. В их функции входит проверка полномочий лиц, считающих себя заинтересованными сторонами. Действие поземельных книг распространяется на округа, на территории которых находятся земельные участки, внесенные в книгу. Так, создатель недвижимости несет ответственность за абсолютную защиту, содержание, необходимость возмещения причиненного вреда и т. На практике с подобным имуществом осуществляются сделки по его отчуждению[8].

Однако квалифицировать такое право в качестве самостоятельного нельзя. Причины достаточно формальны — законом указанного вещного права не редусмотрено. Из вышесказанного следует, что целью института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является установление прочной, контролируемой системы оборота недвижимости.

Такая система необходима прежде всего для защиты права собственности физических и юридических лиц. Исходя из вышеизложенного, можно дать следующее определение государственной регистрации.

Государственная регистрация — это система правовых, организационных, процедурных и иных мер, обеспечивающих полное и достоверное отражение данных о правах на недвижимое имущество и всех происходящих с ними изменениях; гармоничное сочетание публичных и частных интересов в сфере недвижимости; формирование надежного, законного и открытого гражданского оборота.

Российским законодательством строго предусмотрено, что только государственная регистрация права на недвижимость и сделок по переходу этого права является подтверждением перехода недвижимости к другому собственнику и закрепления за ним права на это имущество.

Законодатель подчеркивает, что оспорить право, подтвержденное институтом государственной регистрации, возможно только в судебном порядке. Обращает на себя внимание отсутствие в данной норме слов "если иное не предусмотрено законом", что позволило бы утверждать, что переход доли в праве собственности на недвижимое имущество подчиняется принципу внесения.

В действующей редакции, напротив, можно обнаружить формальное исключение из принципа внесения, хотя, разумеется, вряд ли законодатель осознанно желал этого. Суды, преодолевая дефект текста абз.

Социальной направленностью можно объяснить и тот факт, что право члена семьи собственника жилого помещения пользоваться помещением также возникает без внесения в ЕГРП записей об этом п. Данное положение является совершенно неприемлемым, в случае если это право сохраняется против нового собственника недвижимой вещи, как это было предусмотрено первоначальной редакцией п.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

В связи с этим острота последствий недостоверности Реестра из выписки ЕГРП по жилому помещению невозможно установить, что имеются лица, обладающие ограниченным правом пользоваться недвижимой вещью отчасти была снята.

Весьма сложный случай применения принципа внесения составляют законодательные предписания в отношении приобретательной давности. Приобретательная давность в сфере оборота недвижимости вообще приобретает причудливое значение. Понятно, что при наличии в Реестре записи о действительном собственнике добросовестное владение чужой недвижимостью исключается.

Незаконный владелец всегда имеет возможность справиться о том, кто является собственником той недвижимости, которой он владеет. Поэтому возможно следующее значение приобретательной давности применительно к недвижимости: Такое значение давности может быть выведено и из норм действующего ГК РФ ст. Другое возможное значение давности - признание ее средством возврата в оборот недвижимости, которая не является бесхозяйной, но собственник которой неизвестен не внесен в Реестр либо не осуществляет хозяйственное воздействие на свою вещь.

Однако для этого случая следует исключить из числа условий давности добрую совесть давностного владельца. Опять возникает знакомая дилемма: Ответ на вопрос тесно связан с принципами построения системы органов, осуществляющих регистрационный режим. Очевидно, что решение вопроса о приобретении права собственности по давности владения основано на суждении о конкретных фактах, исследовании фактических обстоятельств дела. Такими полномочиями обладает только суд.

Поэтому регистрации права на недвижимость, которое возникло вследствие приобретательной давности, должно предшествовать установление судом соответствующих фактов открытость, добросовестность, непрерывность, истечение сроков владения. Применительно же к административной системе устройства органов по регистрации, принятой и в России, это невозможно: Судебная практика по поводу применения абз. Однако в том же Постановлении п. Следовательно, если сложить эти две правовые позиции, получится, что, допуская предъявление давностным владельцем иска о признании права собственности на недвижимое имущество, высшие суды по сути признают, что он уже стал собственником к моменту разрешения спора, а само разрешение спора требуется для того, чтобы окончательно развеять сомнения в фигуре собственника спорной недвижимости.

Таким образом, судебное подтверждение наличия оснований для возникновения права собственности у давностного владельца возможно не только в исковом процессе, но и в рамках указанной процедуры. Тем самым высшие суды подсказывают правильную с точки зрения действующего закона квалификацию ситуации: Иное решение - распространение на приобретательную давность принципа внесения - не учитывает требований практики.

Как правило, вопрос о приобретении по давности поднимается в ситуации, когда возникает спор между действительным собственником и лицом, полагающим себя собственником то есть лицом, которое на самом деле приобрело по давности. В подавляющем большинстве случаев заявление о давности делается для того, чтобы обессилить притязания истца о возврате вещи и лишить его титула собственника и соответствующей легитимации.

Однако у этой эксцепции нет никаких перспектив, если давностный владелец сам не стал собственником, хотя бы и "внекнижным". Кстати, составители ВУ приняли решение, аналогичное отстаиваемому нами: Критику, впрочем, не вполне обоснованную, этого решения составителей см.: Еще один, не менее интересный случай исключения из принципа внесения, который остался совершенно без внимания исследователей регистрационного режима, - это правило п.

Думается, что это исключение из принципа внесения появилось в законе случайно. В самом деле, какое значение может иметь признание за арендатором, внесшим выкупные платежи, права собственности до момента государственной регистрации?

Если имеется в виду защита арендатора от распоряжений собственника и от третьих лиц, то арендатор вполне защищен от них возражениями, основанными на ст.

Удивительно, но факт! Во-первых, лицо, чье право не зарегистрировано, не может совершать распорядительные сделки с недвижимой вещью, ведь для того чтобы возникнуть, право приобретателя должно быть внесено в реестр, а это невозможно, если отчуждатель, совершивший волеизъявление, в реестр не внесен.

Очевидно, что исключения из начала внесения в данном случае не требуется. На мой взгляд, законодатель, формулируя ст. Таким образом, получается следующая конструкция: Реестр в такой ситуации оказывается недостоверным.

Судебная практика по вопросу применения ст. Деятельность органов по регистрации прав и кадастрового учета сегодня вызывает многочисленные обоснованные нарекания со стороны граждан, не выполняя возложенные на нее задачиЗавьялов А. Нарекания связаны с длительностью процесса регистрации, слабой защищенностью приобретателя права на недвижимость, неясностью процедур и правового положения участников в процессе кадастрового учета, наличием значительных технических издержек при представлении документов для государственной регистрации прав и кадастрового учета, со множеством необоснованных приостановлений и отказов в государственной регистрации.

Основные направления совершенствования системы государственной регистрации прав были отражены в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществеКонцепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятая Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. В дальнейшем положения Концепции не нашли системного применения в действующем законодательстве. Реформирование системы государственной регистрации прав, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, технической инвентаризации зданий и сооружений осуществлялось не комплексно, поэтому не могло привести к достижению положительного результата.

Такие системные вопросы, как построение управленческой вертикали, укрепление взаимодействия с учетными органами и организациями, уточнение полномочий регистраторов прав, решались в отрыве от основной задачи проведения реформы - укрепления прав на недвижимое имущество. Сегодня в Российской Федерации в регулировании оборота недвижимого имущества участвуют органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органы кадастрового учета недвижимого имущества, организации технической инвентаризации и технического учета, а также нотариат.

Несмотря на произведенные недавно изменения действующего законодательства, функции этих органов и организаций в значительной степени пересекаются, дублируются, система регулирования в целом остается чрезвычайно громоздкой и не нацеленной на конечный результат - обеспечение гарантий прав на недвижимое имущество. Предмет государственной регистрации определен очень широко, понятие объекта недвижимости, права на который подлежат регистрации, определено недостаточно четко.

Это увеличивает количество записей в реестре прав и кадастре недвижимости, а вслед за тем и количество ошибок, в результате чего затраты заявителей и расходы государства на процесс регистрации постоянно растут. Задача снижения затрат на функционирование системы регистрации, в том числе снижения государственных расходов, является одной из основных, поскольку средства на содержание указанных органов и организаций в конечном счете изымаются из производственного процесса.

Определяя основные требования к проведению реформы, необходимо отметить, что она должна осуществляться комплексно, одновременно затрагивая все вышеперечисленные органы и организации. Это обусловливает необходимость принятия единого закона о государственной регистрации прав и кадастровом учете, который придет на смену Федеральному закону о государственной регистрации, а также необходимость одновременного внесения изменений в ряд иных законодательных актов.

В процессе проведения реформы системы регулирования оборота недвижимости необходимо решить следующие задачи Завьялов А.

Обсуждение

Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на примере Республики Татарстан г. Казань и близлежащие районы 2. Управление осуществляет следующие полномочия в установленной сфере деятельности Об Управлении Росреестра. В году зарегистрировано более тысяч прав и сделок с недвижимым имуществом - наибольшее за все годы регистрационной деятельности количество зарегистрированных прав и сделок, управление посетило свыше двух миллионов заявителей.

В году управлением удержан рекордный уровень года и зарегистрировано почти тысяч прав и сделок с недвижимостью. Традиционно государственная регистрация прав и сделок с жилыми помещениями составляет почти 60 процентов от общего количества регистрационных действий, продолжается значительный рост количества зарегистрированных ипотек. По итогам года управлением зарегистрировано более 80 тысяч ипотек в докризисном году количество зарегистрированных ипотек было всего около 46 тысяч.

В году обозначилась тенденция по увеличению количества договорной ипотеки почти в 2 раза. Сумма кредитных средств, обеспеченных ипотекой за прошедший год, составила почти млрд.

Удивительно, но факт! В соответствии с законом необходимо внести сведения в государственный реестр прав о каждом конкретном участке как обременении.

Среди зарегистрированных прав и сделок встречаются случаи приостановления государственной регистрации прав и сделок. Данные споры очень часто затрагивают вопросы границ смежных земельных участков, уже поставленных на кадастровый учет и сведения о праве на которые уже внесены в ЕГРН. При изучении законодательства в сфере государственной регистрации прав на недвижимость, основополагающее значение имеет Федеральный Закон от Данный закон определяет правовые основы ведения государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество в РФ.

Наделяет полномочиями Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. Дает понятие Единого государственного реестра прав и определяет особенности его формирования, пополнения, актуализации и др.

Другое возможное значение давности — признание ее средством возврата в оборот недвижимости, которая не является бесхозяйной, но собственник которой неизвестен не внесен в Реестр либо не осуществляет хозяйственное воздействие на свою вещь.

Похожие статьи

Однако для этого случая следует исключить из числа условий давности добрую совесть давностного владельца. Опять возникает знакомая дилемма: Ответ на вопрос тесно связан с принципами построения системы органов, осуществляющих регистрационный режим. Очевидно, что решение вопроса о приобретении права собственности по давности владения основано на суждении о конкретных фактах, исследовании фактических обстоятельств дела.

Такими полномочиями обладает только суд. Поэтому регистрации права на недвижимость, которое возникло вследствие приобретательной давности, должно предшествовать установление судом соответствующих фактов открытость, добросовестность, непрерывность, истечение сроков владения.

Удивительно, но факт! Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней, представляя административно - правовое решение, может рассматриваться также как юридический акт.

Применительно же к административной системе устройства органов по регистрации, принятой и в России, это невозможно: Судебная практика по поводу применения абз. Однако в том же Постановлении п. Следовательно, если сложить эти две правовые позиции, получится, что, допуская предъявление давностным владельцем иска о признании права собственности на недвижимое имущество, высшие суды по сути признают, что он уже стал собственником к моменту разрешения спора, а само разрешение спора требуется для того, чтобы окончательно развеять сомнения в фигуре собственника спорной недвижимости.

Таким образом, судебное подтверждение наличия оснований для возникновения права собственности у давностного владельца возможно не только в исковом процессе, но и в рамках указанной процедуры.

Тем самым высшие суды подсказывают правильную с точки зрения действующего закона квалификацию ситуации: Иное решение — распространение на приобретательную давность принципа внесения — не учитывает требований практики. Как правило, вопрос о приобретении по давности поднимается в ситуации, когда возникает спор между действительным собственником и лицом, полагающим себя собственником т. В подавляющем большинстве случаев заявление о давности делается для того, чтобы обессилить притязания истца о возврате вещи и лишить его титула собственника и соответствующей легитимации.

Кстати, составители ВУ приняли решение, аналогичное отстаиваемому нами: Критику, впрочем, не вполне обоснованную, этого решения составителей см.: Еще один, не менее интересный случай исключения из принципа внесения, который остался совершенно без внимания исследователей регистрационного режима, — это правило п.

Думается, что это исключение из принципа внесения появилось в законе случайно. В самом деле, какое значение может иметь признание за арендатором, внесшим выкупные платежи, права собственности до момента государственной регистрации? Если имеется в виду защита арендатора от распоряжений собственника и от третьих лиц, то арендатор вполне защищен от них возражениями, основанными на ст. Очевидно, что исключения из начала внесения в данном случае не требуется.

Удивительно, но факт! Понятно, что при наличии в Реестре записи о действительном собственнике добросовестное владение чужой недвижимостью исключается.

На мой взгляд, законодатель, формулируя ст. Таким образом, получается следующая конструкция: Реестр в такой ситуации оказывается недостоверным. Судебная практика по вопросу применения ст.

Удивительно, но факт! Это суждение имеет формальную основу в положениях ст.

Тем не менее нам удалось обнаружить одно дело, которое демонстрирует понимание ст. Калининграда об освобождении от ареста административного здания и зданий складов, а также о признании права собственности на это имущество.

Суд кассационной инстанции состоявшиеся судебные акты отменил и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию по следующим основаниям. В соответствии со ст. Несмотря на то что применение ст. Долгое время распространенным было мнение о том, что право собственности инвестора на недвижимое имущество, возводимое за счет сделанных им инвестиций, возникает у него без внесения каких-либо записей в ЕГРП.

Это суждение имеет формальную основу в положениях ст. В сочетании с п. А если таких лиц несколько, то между ними возникает долевая собственность на недвижимую вещь, созданную за их счет. По всей видимости, именно рассуждения такого рода легли в основу диковинной юридической конструкции — долевого участия в строительстве недвижимого имущества, суть которой заключается в том, что инвесторы финансируют строительство недвижимости пропорционально той доле, которую они хотят получить в данном объекте и которая, как правило, соответствует конкретному помещению в здании.

При определенных условиях в долевом строительстве можно увидеть некий аналог простого товарищества, т. Однако это справедливо только для тех случаев, когда товарищи действительно участвуют в общей деятельности. На практике же в подавляющем большинстве участники долевого строительства не принимают никакого участия в строительстве дома — они лишь уплачивают лицу, организующему строительство застройщику , денежные средства, составляющие стоимость соответствующего помещения.

В связи с этим довольно скоро было признано, что договорные отношения между застройщиком и инвесторами дольщиками — это отношения не товарищеского, а синаллагматического типа, обязательства застройщика и инвестора являются встречными по отношению друг к другу.

Впрочем, ни первый, ни второй документы не содержат внятного ответа на интересующий нас вопрос о природе долевого участия. Совершеннейшую абсурдность конструкции участия в долевом строительстве подчеркивает то обстоятельство, что инвесторы, которые вроде бы должны оплатить строительство дома, заключают договор не между собой и тогда это было бы типичнейшее товарищество , а с застройщиком, причем не один, а столько, сколько было привлечено дольщиков.

Удивительно, но факт! Принудительное выселение возможно в течение 5 дней после уведомления должника.

Обязанностями застройщика же являются завершение строительства и передача в собственность дольщика помещения в возведенном здании. При этом право собственности на переданное имущество возникает у дольщика… первоначальным способом! Подобные споры чаще всего квалифицируются судами как негаторные требования [12, с.

При изучении законодательства в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество, определяющее правовое и процедурное значение имеет федеральный закон от Данный закон определяет правовые основы ведения государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Наделяет полномочиями Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр. Дает понятие Единого государственного реестра прав и определяет особенности его формирования, пополнения, актуализации и др.



Читайте также:

  • Банкротство ликвидация и реорганизация предприятия
  • Алименты на третьего ребенка сколько