Главная | Понятие договора купли продажи жилых помещений статьи в журналах

Понятие договора купли продажи жилых помещений статьи в журналах

Более того, отсутствие необходимой законодательной базы приводило и приводит сейчас нередко к злоупотреблениям на жилищном рынке, к махинациям различного рода, к нарушениям прав и законных интересов граждан, участвующих в операциях с недвижимостью.

Наконец, суды своими решениями осуществляют конкретизацию законов. Эта особенность судебной практики давно отмечена в юридической литературе. В монографии, посвященной практике, читаем: Это не значит, что такая норма не нужна, что она вообще не действует. Норма права устанавливает меру поведения, а судебная практика накапливает конкретные формы поведения в границах этой меры. Судебная практика в советской правовой системе. С27 На основании изложенного, освещение проблемных вопросов применения норм материального права был бы неполным без использования судебной практики.

И тому не исключение - оборот жилых помещений, а именно, регулирование договора купли-продажи жилых помещений, являющееся предметом освещения настоящей дипломной работы.

Удивительно, но факт! Апелляционное определение Верховного суда Республики Карелия от

Понятие договора купли-продажи жилого помещения Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил, посвященных продаже жилых помещении, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, жилые помещения, как и большинство объектов недвижимости, неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, поскольку жилые помещения, по сравнению с другими объектами гражданского права, обладают, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей.

В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью жилых помещений законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, жилые помещения являются индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений. Понятие договора продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе не предусмотрено.

Его можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости.

Удивительно, но факт! Нормативную базу исследования составляют:

Тем более, как видно из текста нормативного определения, в неисчерпывающий перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору продажи недвижимости, специально включена квартира - наиболее распространенный вид жилого помещения.

Таким образом, на основе общего определении договора купли-продажи, данного в ст. По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму. Договор продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости и соответственно подвидом общего договора купли-продажи.

Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его предмет - жилые помещение, рассматриваемый в следующей главе дипломной работы. Договор купли-продажи жилого помещения является консенсуальным, но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией.

Предпросмотр (выдержки из произведения)

Договор считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами и одновременной его государственной регистрации ст. Статья ГК РФ в основном охватывает случаи так называемой "вторичной" купли-продажи жилых помещений, поскольку передача государственных или муниципальных жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации осуществляется согласно Закону РСФСР от 4 июля г.

Поэтому судебная практика по вопросам приватизации жилых помещений не является предметом анализа и прямо в дипломной работе не раскрывается, а лишь используется в некоторых примерах как законный способ возникновения права собственности на жилые помещения с последующим отчуждением их по договору купли-продажи жилых помещений.

Кстати, следует отметить, что само наименование "договор купли-продажи жилых помещений" носит лишь теоретический или обобщающий характер и на практике фактически не используется.

Стороны такого рода договоров обычно называют их "договор купли-продажи квартиры" или "договор купли-продажи жилого дома" применительно к конкретному виду жилого помещения, подлежащего отчуждению. Не использует данный термин название таких договоров и судебная практика. Существенные условия договора 3. Ввиду того, что жилые помещения относятся к недвижимости, необходимо первоначально определить, что понимается под недвижимым имуществом.

Категория недвижимого имущества недвижимости была известна российскому законодательству еще с начала XVIII века. В Своде законов Российской империи действовавшем до революции года общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов Г.

Учебник русского гражданского права по изданию г. В советском гражданском праве категории недвижимости вообще не было. Деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было восстановлено в Основах гражданского законодательства СССР и республик г. В перечень причем, неисчерпывающий того, что прочно связано с земельными участками, были включены здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, в основу разграничения имущества на недвижимое и движимое был положен основной традиционный для российского права критерий физический, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей.

По данному критерию и в силу неисчерпывающего перечня перечисляемых объектов недвижимости квартиры и иные жилые помещения естественно попали под категорию недвижимости. Общее определение недвижимости содержится сегодня в статье ГК РФ г. В определении недвижимости используются те же критерии, что и в Основах. Недвижимыми в силу связи с землей статья ГК РФ считает также здания, сооружения и многолетние насаждения. Так, Закон РФ от 24 декабря г. В связи с принятием данного закона Высший арбитражный суд принял Информационное письмо от 11 мая г.

Удивительно, но факт! Цену продаваемого домовладения в руб.

Закон определяет принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.

В соответствии со статьей 1 Закона под недвижимостью в жилищной сфере понимается недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: Согласно этой же статье Закона жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие , квартиры, служебные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Вместе с тем следует отметить необходимость конкретизации и повышения ответственности органов осуществляющих государственную регистрацию сделок с недвижимостью. Желательно введение специального фонда, из которого бы органы регистрации оплачивали материальный ущерб. Подобные меры нужны и в отношении органов опеки и попечительства. Вполне уместно, учитывая высокую стоимость жилых помещений, дополнить Уголовный кодекс РФ статьей, устанавливающей ответственность за мошенничество в сфере купли-продажи недвижимости, выделив в пункте 2 данной статьи особого субъекта ответственности — риэлтеров.

Так же при рассмотрении вопросов, связанных с регистрацией договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на данное имущество, выявлено, что в настоящее время у судов все еще возникают проблемы с тем, каким образом квалифицировать договор купли-продажи, совершенный с соблюдением установленных законом требований к таких договоров форме, государственная регистрация которого не была произведена в силу тех или иных причин.

В результате анализа положений гражданского законодательства, судебной практики убедительно доказано, что в приведенном случае договор купли-продажи следует считать незаключенным, но не недействительным.

Права покупателя в подобной ситуации не могут быть защищены путем признания права собственности на жилое помещение, являющееся предметом такого договора. Библиография Коституция Российской Федерации от 13 декабря г. Однако в данном случае продавец должен располагать документами, подтверждающими право на объект недвижимого имущества, выданными в порядке, действовавшем на момент возникновения данного права например: Такие документы являются достаточными для подтверждения права собственности продавца на продаваемое жилье.

До момента подписания договора купли-продажи жилого помещения и передачи продавцу денег покупателю следует запросить выписку из Единого государственного реестра прав на данное жилое помещение. Указанную выписку может получить любое лицо в территориальном подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Удивительно, но факт! Еще одним способом оплаты может является ипотечный кредит.

Для этого достаточно иметь удостоверение личности и документ, подтверждающий оплату государственной пошлины. Непосредственно в подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии оформляется соответствующее заявление на предоставление выписки. Выписка предоставляется в течение пяти рабочих дней в подразделениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, оснащенных электронными носителями ведения Единого государственного реестра прав, - в течение одного рабочего дня.

Выписка подписывается государственным регистратором с указанием его фамилии и инициалов, скрепляется печатью соответствующего подразделения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Выписка на жилое помещение имеет огромное информационное значение. В данной выписке фиксируется вся история жилого помещения: Так, например, при помощи выписки из Единого государственного реестра прав можно выявить следующие нежелательные для покупателя юридические дефекты жилого помещения: В работе анализируются положения Конституции РФ, являющиеся базовыми для регулирования отношений по поводу жилых помещений; ЖК РФ, определяющего основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливающего общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.

Анализу подвергнуты также основные тенденции правоприменительной практики, сложившейся в сфере продажи жилых помещений за период действия названных нормативных правовых актов и поправок к ним.

Делается вывод о том, что лицо, являющееся собственником жилого помещения, имеет право, в порядке установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться им, в том числе сдавать в наем, аренду, отдавать в залог, продавать, видоизменять, перестраивать и сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.

Удивительно, но факт! В работе формулируется и обосновывается мнение о том, что ограничение имущественной ответственности регистрирующих органов одним миллионом рублей в случае ошибки при регистрации права собственности на жилое помещение по договору продажи является неоправданным, поскольку не отражает реальной рыночной стоимости жилого помещения.

Указанные действия осуществляются на основе принципов: Договор продажи жилого помещения является подвидом договора продажи недвижимости и, соответственно, подвидом общего договора купли- продажи. Сформулировано авторское понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом: Договор продажи жилого помещения является консенсуальным, которая сопряжена с государственной регистрацией, возмездным и взаимным.

В работе дается подробная характеристика жилого помещения, как объект договора продажи. Предметом договора продажи могут быть: В диссертации раскрывается содержание данных понятий. Отмечается, что не могут быть самостоятельным предметом договора часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом смежные комнаты , а также подсобные помещения. ГК РФ предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах.

Обоснован вывод о том, что если в тексте договора продажи отсутствуют данные, позволяющие идентифицировать жилое помещение, подлежащее передаче, условия о предмете договора считаются несогласованными сторонами, а соответствующий договор - не заключенным.

Так же исследована цена как существенное условие договора продажи жилого помещения. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, кредитовании под залог имущества, страховании, наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении.

Отмечается, что цена традиционно является денежной формой стоимости произведенных товаров продукции , выполненных работ, оказанных услуг.

Данное условие напрямую связано с налогообложением сделок и ставками налогов на недвижимость. Без учета реальной рыночной стоимости жилой недвижимости невозможна эффективная система налогообложения собственности. Цена продажи жилого помещения может быть определена по соглашению сторон самостоятельно либо с привлечением профессионального оценщика. В случае спора о цене продажи жилого помещения, суд не принимает во внимание свидетельские показания. Отмечается, что по общему правилу право собственности на товар, а вместе с ним и риск случайной порчи товара переходят на покупателя с момента передачи ему товара.

Условие о сохранении права собственности за продавцом означает, что получивший товар покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом. Так же охарактеризованы иные существенные условия договора продажи жилого помещения.

Так, всестороннему анализу подвергнуто условие договора о проживании в продаваемом жилом помещении лиц, сохраняющих право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем. Перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением включается в договор. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным. Отмечается особенность рассматриваемого договора, согласно которой отчуждение жилого помещения, где проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается только с согласия органа опеки и попечительства Исследована проблема продажи жилых помещений, подвергнутых переустройству или перепланировке.

При этом отдается предпочтение практике продажи жилых домов, при которой обязателен выезд специалиста Бюро технической инвентаризации для подтверждения или переоформления технического паспорта, и предлагает распространить данный опыт на сделку по продаже квартир.

Изучены теоретико-прикладные проблемы приобретения жилого помещения по договору ипотечного кредитования. В работе акцентируется внимание на проблеме правового положения созаемщика по договору ипотеки в целях обеспечения кредитору дополнительных гарантий исполнения кредитного обязательства, а также выполнения определенных квалификационных требований кредитора о совокупном доходе семьи, возрасте заемщика и другие.

Созаем-щики обязуются на тех же условиях, что и заемщик, возвратить кредитору сумму кредита и выплатить проценты за пользование заемными средствами, то есть созаемщик несет солидарную ответственность. Отмечается тенденция по расширению круга созаемщиков, которым выступают не только супруги, но и другие близкие родственники, знакомые заемщика. Исчисляется совокупный доход данных лиц, на основании которого рассчитывается сумма кредита. Однако при этом созаемщики не становятся собственниками приобретаемой квартиры, которая оформляется в собственность основного заемщика.

Автор диссертации предлагает в целях защиты интересов созаемщиков по договору ипотечного кредитования предусмотреть право созаемщика на долю в праве собственности на приобретенную квартиру в случае привлечения его к солидарной ответственности соразмерно выплаченной им части долга. Подвергнуты критическому анализу вопросы перехода права собственности на жилое помещение по договору продажи и его государственной регистрации. В этой связи отмечается, что норма ч. Четкое определение момента исполнения продавцом обязанности по передаче вещи покупателю имеет важное практическое значение.

Именно с этим моментом, если иное не предусмотрено договором продажи, ГК РФ связывает переход риска случайной гибели или случайного повреждения имущества на покупателя п. Нормативная база, которая содержит данное понятие обширна и велика. Часть первая от Часть вторая от В тоже время Конституция РФ закрепляет понятия жилища в статье 40, декларируя, что каждый гражданин имеет право на жилище, а также обязанность по созданию условий для строительства и его поощрение со стороны государственных органов и муниципальных образований "Конституция Российской Федерации" принята всенародным голосованием Законодательные акты Петра 1.

Первая четверть XV1I1 в.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

Далее законодательство изменялось и совершенствовалось, и в середине XIX века к недвижимости стали причислять дворы, фабрики со строением, заводы. Таким образом, недвижимостью являлась земля, и все что с ней связано, то есть эта связь не могла быть разорвана без нарушения вида вещи и цели ее назначения. Недвижимое имущество передавалось в роду, от поколения к поколению, это было его отличительным признаком.

Дореволюционный период наиболее ярко характеризует внесение в Государственную Думу в Гражданского Уложения.

Облако ключевых слов *

Период СССР практически полностью приостановил взаимодействие между гражданами в отношении купли-продаже жилых помещений, так как была отменена рыночная экономика и установлена командно-административная экономическая система.

Жилое помещение можно охарактеризовать с различных сторон. Во-первых, жилые помещения, в основой своей массе, являются индивидуально-определенной вещью, то есть обладают характеристиками, которые четко отличают их друг от друга. Кроме того, жилые помещения являются объектами особой социальной значимости и повешенной социальной ценности, так как любой гражданин так или иначе вступает в отношения, связанные с куплей-продажей жилого помещения.

Последней характеристикой можно считать неразрывную связь с земельным участком, на котором оно расположено.

Понятие договора купли-продажи жилого помещения прямо не закреплено в законодательстве. В силу своей специфики объекта он выделен в особую группу договоров. Он сочетает в себе правовую природу договора купли-продажи, по которому продавец обязан передать вещь в собственность покупателю, в свою очередь он обязует принять ее и уплатить определённую цену.

Кроме того, содержание договора купли-продажи жилого помещения невозможно представить без договора продажи недвижимости. В данном случае стороны договора остаются прежними продавец и покупатель , однако продавец обязан передать в собственность другой стороне иной объект: Итак, договор купли-продажи жилого помещения - это договор, в силу которого одна сторона продавец обязуется передать другой стороне покупателю в собственность квартиру, жилой дом, часть квартиры или часть жилого дома.

Популярное

Далее законодатель раскрывает понятие движимой и недвижимой вещи. Статья ГК РФ там же к недвижимым вещам относит земельные участки, участки недр, и все что прочно связно с землей. Перемещение этих объектов невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Говоря о понятии договора купли-продажи жилого помещения, необходимо сказать о его характеристиках. В первую очередь, он является консенсуальным, то есть необходимо согласование условий между сторонами, заключение соглашения между ними.

Он будет считаться заключенным с момента подписания сторонами. В свою очередь процедура государственной регистрации подтверждает высокий социальный статус любого договора. Сделки с недвижимым имуществом, которые были заключены до 1 марта , обязаны проходить государственную регистрацию. Однако с 1 марта согласно п. В качестве следующей характеристики можно назвать возмездность данного договора. Это выражается в следующий обязательствах сторон. Одна сторона обязана предоставить вещь, а другая осуществить плату или иное встречное представление в счет исполнения своих обязанностей.

Удивительно, но факт! Жилищный кодекс Российской Федерации от

Жилищное право Рассмотрение вопроса о предмете гражданско- правового договора означает, фактически, рассмотрение вопроса о гражданско-правовом режиме соответствующего объекта гражданских прав, составляющего предмет сделки. Евразийский юридический портал Статья посвящена вопросу о юридической природе и правовой принадлежности рассматриваемого договора, а также определению его правовой специфики, применяя нормы действующего законодательства россии.

Договор купли — продажи недвижимости Положения параграфа 7 главы 30 ГК распространяются и на продажу доли в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Удивительно, но факт! Поскольку обязательства сторон по договору исполнены, у суда отсутствовали правовые основания для увеличения цены по пункту 3.

При продаже доли должны соблюдаться правила о преимущественной покупке, установленные статьей ГК, статьей 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.



Читайте также:

  • Как уберечь машину от краж
  • Можно ли поменять ипотеку однокомнатной квартиры на двухкомнатную
  • Индивидуальный трудовой спор тк рф
  • Квартиры ипотека в сергиевом посаде